Cena gradnje hiše

Koliko stane hiša in kakšna je cena gradnje hiše je vprašanje, ki ga večkrat na teden prejmem iz različnih smeri. Odgovor na to vprašanje je težji kot bi si mislil 🙂

Potrebno se je zavedati, da se cene zelo razlikujejo od lokacije, časa gradnje (zadnja leta je cena gradnje precej višja kot pred petimi ali desetimi leti), izbranih materialov in konec koncev tudi lastnega truda in vložka časa tako pri gradbenih delih, kot tudi količini pridobljenih ponudb in pogajanja z različnimi izvajalci.

Upoštevate lahko, da ima naša hiška 160m2 neto uporabne površine, 38m2 garaže z utilityem in pokrito teraso velikosti nekaj čez 20m2. Skupaj je tako površina hiše z garažo, utilityem in shrambo ter pokrito teraso okvirno 220m2. S tem računamo, da kmalu dodatnih gradbenih del z raznimi prizidki, tendami in podobnim ne bomo imeli.

Cena dokumentacije za začetek gradnje

Zemljišče je del gradnje, ki ga v naši primerjavi ne bomo vključili, saj se zelo razlikuje od lokacije in velikosti gradbene parcele. Zagotovo ste v veliki prednosti, če ste zemljišče dobili od staršev ali prednikov, saj boste lahko z denarjem, ki bi ga porabili za zemljišče mogoče že spravili hišo pod streho.

Tudi potrebna dokumentacija za začetek gradnje se je z novim gradbenim zakonom precej razširila. Če je bilo do pred dvema letoma za gradnjo nujno izdelati IDZ in PGD, je danes temu potrebno temu dodati še PID (projekt izvedbenih del), PZI (projekt za izvedbo), na koncu pa z vsemi temi dokumenti pridobiti še uporabno dovoljenje. Sicer je bil PZI že takrat potreben a ga večino ljudi ni imelo in tudi gradbena inšpekcija nadzora pogosto ni opravljala. Tako so stroški za pridobitev dokumentacije po novem gradbenem zakonu v grobem med 5.000 in 10.000€, lahko pa tudi še več.

Na točki pred gradnjo je smiselno razmisliti še o obsegu gradbenega nadzora. Namesto nadzornika, ki ga zagotovi sam gradbinec razmislite o neodvisnem nadzoru in se dogovorite o obsegu gradbenega nadzora in količini obiskov nadzornika. V našem primeru je bil nadzor zajet do dokončane 3. gradbene faze in ni nam žal.

Da boste prihranili kakšen € pri izvajalcu gradbenih del je dobro zamolčati ime nadzornika, saj lahko dober nadzornik tudi dobro gleda pod prste gradbincem in posledično gradbinci že pred gradnjo ustrezno korigirajo ceno navzgor. Še najbolje bo, če gradbinca vprašate ali ima kakšnega svojega nadzornika, po potrjeni ponudbi pa seveda vključite svoj nadzor.

Slišal sem že rek, da če srečaš nadzornika in gradbinca skupaj na kavi je potrebno zamenjati ali enega ali drugega 🙂

V našem primeru smo pred gradnjo uredili / pridobili sledeče:

  • IDZ, PGD
  • PZI načrti strojnih inštalacij
  • PZI načrti arhitekture (statika)
  • geomehansko poročilo
  • komunalni prispevek
  • nadzor
  • dajatve za priklop na električno omrežje
  • dajatve za komunalni priključek

Cena 11.000€.

Cena 1. gradbene faze

V 1. gradbeni fazi so zajeti prvi fizični posegi v zemljišče.

Tukaj smo uredili:

  • zakoličbo hiše
  • pripravo gradbišča z ustreznimi označevalnimi tablami in ograjo
  • začasne sanitarije,
  • izkop gradbene jame
  • polaganje geotekstila
  • tamponsko nasutje
  • cevi za odvodnjavanje in elektro dovodi pod hišo
  • podložni beton
  • hidroizolacijo in termoizolacijo pod temeljno ploščo
  • temeljno ploščo

V našem primeru smo izbrali plavajoči estrih, karakteristike zemljišča pa so zahtevale veliko materiala za nasutje. Ta del smo precej pocenili z lastnimi deli, tudi sam sem prvič v življenju vozil valjar in to kar cel vikend, da smo ustrezno utrdili tamponsko nasutje 🙂 Še en detajl, ki vpliva na ceno je izolacija pod temeljno ploščo. V našem primeru smo izbrali XPS debeline 8cm in za ta namen je bilo potrebno dodatno izdelati še podložni beton, hidroizolacijo temeljev, dodati toplotno izolacijo pod temeljno ploščo in na koncu vso potrebno železno armaturo in beton za temeljno ploščo. Temeljna plošča je bila pripravljena za začetek zidanja.

Skupaj cena 1. gradbene faze 15.000€.

Cena 2. gradbene faze

Drugo gradbeno fazo smo v našem primeru kar preskočili. Velja za podkletene objekte in obsega izgradnjo kletne plošče pri podkletenih hišah. Tako stroška tukaj ni bilo 🙂

Cena 3. gradbene faze

Pri tretji gradbeni fazi je napredek gradnje še najhitreje viden. Tukaj hiša dobi svojo obliko z zidanjem sten. V našem primeru smo izbrali opeko Wienerberger Porotherm 30 S, saj je bil z njo najbolj domač naš gradbinec. Če bi danes ponovno izbiral bi resno razmislil o opeki Goriških opekarn, saj je opeka Porotherm zelo krhka in je pri izvedbi inštalacij skoraj prehitro razpadala.

Nadaljevali smo z izgradnjo ostrešja in na koncu še s krovskimi in kleparskimi deli. Za krovska in kleparska dela sem se odločil izbrati ločenega izvajalca, ki sem mu zaupal nekoliko bolj kot gradbincu. Za streho nad glavo smo uporabili glinene strešnike Jacobi-Valther Stylist, s katerimi smo izredno zadovoljni tako glede izgleda kot svoje funkcije. Zraven klasične dvokapne strehe je precejšen del k strošku dodala še ravna streha nad garažo in teraso, kjer smo uporabili folijo za ravne strehe Bauder.

Skupaj cena 3. gradbene faze 60.000€.

Podaljšana 3. gradbena faza oz. stavbno pohištvo

3. podaljšana gradbena faza obsega vgrajeno stavbno pohištvo, torej okna in vhodna vrata, običajno pa se zraven stavbnega pohištva dodajo še ustrezna senčila – zunanje žaluzije in morebitni komarniki.

Tudi za stavbno pohištvo so cene zelo različne, razlikujejo pa se glede na izbran material in tudi število in velikost okenskih odprtin. Tako je zelo relativno govoriti o splošni ceni, saj se je potrebno zavedati zgoraj navedenih dejstev. Velik del cene stavbnega pohištva je pri nas nanesla še HST drsna stena, ki je predstavljala kar 1/4 celotne investicije. Sam sem pristaš velikih okenskih odprtin, bi pa jih ta trenutek (če bi to šlo) še povečal.

Stavbno pohištvo je pri nas obsegalo okna, HST drsno steno in vhodna vrata, vso stavbno pohištvo pa smo naročili pri lokalnem mizarstvu v izvedbi ALU-LES. Nekoliko kasneje smo stavbnemu pohištvu dodali še zunanje žaluzije.

Na tem mestu so bila na vrsti še ustrezna garažna vrata.

Za vse, ki ste žele v fazi načrtov predlagam, da se obrnete na podjetje, ki izdeluje okna in vrata in že v fazi projektiranja pridobite ponudbo za vaš bodoči objekt. Vsekakor ne zmanjšujte okenskih površin, jih pa smiselno razporedite, da bodo omogočali dobro mero svetlobe in dobitke toplote v hladnih dneh, na drugi strani pa poskrbite za ustrezno senčenje, da v vročih dneh ne bo prihajalo do pregrevanja notranjosti.

Skupaj cena za podaljšano tretjo gradbeno fazo 27.000€.

Cena 4. gradbene faze

4. gradbena faza obsega predvsem dela v notranjosti objekta, med katere sem štel:

  • izdelavo predelnih sten, spuščenega stropa proti hladnemu podstrešju
  • napeljavo elektro in strojnih inštalacij (elektrika, alarm, internet, domofon, vodovod, talno ogrevanje ipd.)
  • izdelava notranjih ometov
  • izdelava betonskih tlakov oz. estriha
  • izdelava izolacije (pod tlaki, strop proti hladnemu podstrešju in nenazadnje fasada)

V bistvu so prva dela bila elektro in vodovodna dela, kjer je bilo potrebno izvesti grobe razvode elektro in vodovodnih inštalacij. Večino električnih tečin so naši inštalaterji sicer položili že v fazi betoniranja stropa, tako da so sedaj v pripravljene kanale le še namestili kable do električne omarice, stikal in vtičnic. Tukaj smo kar nekaj del okrog elektrike in napeljav uredili tudi sami in tako prihranili.

Ko so bili vsi kabli na svojem mestu so hitro sledili ometi, ki so že zakrili zidake in dali prostoru povsem drugo, prijetno obliko. No moram priznati, da sem tu in tam tudi odstranjeval omet in namestil še kakšen dodatni kabel 🙂

Sledila je še toplotna izolacija tal, ki smo jo ponovno izvedli v lastni režiji, namestil sem še diletacijske trakove in tacker folijo na katero smo pred estrihi namestili cevi talnega ogrevanja. Izdelava estrihov je bil še en večji korak, ki je dokončno zakril vse inštalacije. Čeprav je tudi zunanja izolacija in fasada del 4. gradbene faze, smo fasado izdelali šele pred kratkim in jo tako dodajam v oceno skupne cene za 4. gradbeno fazo.

Za 4. gradbeno fazo smo potrošili okvirno 38.000€

Cena 5. gradbene faze

V 5. gradbeni fazi je naša hiška dobila svojo končno podobo. Tukaj smo poskrbeli za naslednja dela:

Skupaj cena za 5. gradbeno fazo 32.000€

Koliko stane gradnja hiše?

Kot sem že zapisal v začetku ima naša hiška 160m2 neto uporabne površine, 38m2 garaže z utilityem in pokrito teraso velikosti nekaj čez 20m2. Skupaj je tako površina hiše z garažo, utilityem in shrambo ter pokrito teraso okvirno 220m2.

Vsekakor ne smemo spregledati dejstva, da je v 2. etaži hiše še podstrešje velikosti 100m2, ki bo služilo kot shramba za vso kramo, ki je skozi leto ne potrebujemo. Vsekakor je v omenjenem prostoru še veliko potenciala.

Pri sami gradnji nismo uporabljali najcenejših materialov in smo poskušali loviti najboljše razmerje med ceno in kvaliteto. Še največ energije sem porabil pri iskanju različnih izvajalcev, od gradbincev, keramičarjev, parketarjev in ostalih mojstrov. Če bi to skrb prepustil komu drugemu bi vsekakor kak detajl pri gradnji še bolj izpopolnil. Velikokrat se pošalim, da bo druga hiša zagotovo še boljša 🙂

Skupaj smo za vse gradbene faze, ki so omogočale vselitev odšteli 183.000€. Preračunano je torej cena gradnje hiše na kvadratni meter stal 830€.

Velikokrat pomislim, da bi bilo zanimivo videti primerjavo cene gradnje za izgradnjo popolnoma enake lesene montažne hiše. Če bo kateri od proizvajalcev montažnih hiš pripravljen sprejeti izziv in pripraviti ponudbo za primerjavo pa z veseljem delim ugotovitve 😉

Urejanje okolice

Naša okolica je ta trenutek še v nastajanju in zato bom strošek te faze gradnje dopisal, ko bo v grobem zaključena, v tem delu planiramo okvirno naslednja opravila:

  • izvedba drenaže
  • odvodnjavanje iz streh v dve ponikalnici
  • zemeljska dela, gramozno nasutje za dovozno pot in polaganje tlakovcev na dovozni poti in terasi
  • dvoriščna ograja in vrata
  • ozelenitev okolice in zasaditev dreves
  • otroška igrala
  • kamin …

Tu se projekti ne bodo ustavili, saj imam v planu še izdelavo savne, letne kuhinje, razmišljamo še o namestitvi sončne elektrarne, mini fitnesa, tudi naprava za centralno prezračevanje še manjka.

Vsi ostali projekti pa naj zaenkrat ostanejo še skrivnost 😉

18 misli o “Cena gradnje hiše”

  1. Super članek za pridobitev osnovnega občutka o višini cene izgradnje hiše. Mogoče bi bilo dobro še dodati kakšen strošek bi bil za pričakovati pri 2. fazi izgradnje, v kolikor bi bila hiša podkletena in tudi kolikšen bi bil strošek za zadeve, kjer ste sami prevzeli del izgradnje.

  2. Super in prav. Bilo pa bi zanimivo dodati primerjavo, kakšna bi bila cena, če bi vse to delali sami kot smo nekoč.

    Imam izrise in načrte hiše ter stroške materialov. Cena 85.000 € s nekaj prijateljev in znancev bi bila hiša zgrajena točno tako, kot smo si jo zamislili. Tudi kvaliteta bi bila zadovoljiva.

    Ker pa danes živimo v tej državi, ki ti to onemogoča, postavlja zakonodajo, da ti morajo do zadnje opeke, ploščice, vtičnice, malarije delati zunanji izvajalci, ti cene narastejo daleč v nebo. V mojem primeru bi to zneslo na 245.000 € s tem da bi ostal brez las in se ubadal s reklamacijami in na koncu bil nezadovoljen s kvaliteto. To pišem iz izkušenj mnogo prijateljev ki so se lotili gradnje hiše. To da ne omenim vseh skorupiranih občinarjev, ki ti od občine do občine zasolijo različne cene za pridobitev gradbenega dovoljenja, ali pa celo zahtevajo podkupnine za čas, kako hitro ga boš dobil.
    Tudi veze in poznanstva so velik faktor na ceno in čas. Torej primerjamo 3 različne ljudi v enaki ulici s enako hišo, se cene razlikujejo do 80%, vse odvisno od vez in poznanstev.

    Tako dobim skupni izračun približno 310.000€ odvisno od občine.

    Cena izgradnje enake hiše v sosednji Avstriji znasa 156.000€ s vsemi papirji ki jih pridobiš v dveh tednih, brez podkupnin in razlik od občine. Zakonodaja te popolnoma ščiti glede kvalitete izvajalcev. Torej dobimo točno to kaj plačaš.

    Tako pridemo do zaključka, koliko so te cene v Sloveniji pretirane ali pa s drugega pogleda realne brez vez in poznanstev.

    Kdo danes najbolj služi v Sloveniji.

    Cena materiala: 65.000€
    Cena dela : 30.000€

    Cena gradbenega podjetja ki vam ponudi je 195.000€

    Torej gradbinec zasluži čisti dobiček 100.000€ na stranko.

    1. G.Bojan,

      tole kar ste napisali niti približno ne drži. Hišo je še vedno mogoče delno (ne v celoti, delno!) postaviti v lastni režiji. Drži, določenih zadev ne smeš delati sam, a bodimo iskreni, tudi pred 30 leti, ko so naši starši hiše gradili sami, jih niso gradili “sami” – še vedno je bil prisoten kak zidar, mojster, znalec ipd. Nekdo jim je moral narisati načrte, preveriti statiko, izracunati armaturo, debelino plosc itd.
      Kako danes poteka zadeva vem najbolje sam, ker smo našo hišo zgradili v zadnjih 12 mesecih. In sem marsikaj postoril sam. Pa še več bi lahko, če bi mi služba dopuščala. Zato vaša teza, da zakoni to prepovedujejo ne drži in je zavajujoča!

      Kar se pa cen tiče je pa tako kot pri vsaki stvari. Tudi za moko lahko daš 50 centov ali pa 4 €. Za avto 10k €ali pa 50k €. In s hišo je enako, lahko jo zgradiš za 800€/m2 ali pa 1600 €/m2.

      Ko tako primerjate Avstrijo in navajate cene, ki so, mimogrede popolnoma napacne in zgrešene (najdite mi izvajalca, ki vam v Avstriji postavi hišo za 156.000€, to je larifari) pozabljate, da tudi preko S meje ni vse tako rožnato. Sem bil sam tik pred tem, da kupim parcelo na avstrijskem koroškem in ko potegneš skupaj vse stroške, vidiš, da razlika sploh ni tako zelo velika, oz. je pri nas še vseeno ceneje. Samo primer: Enak parket, ki ga je v hiši polagal Uroš za 55€/m2 je v Avstriji BREZ POLAGANJA 10€/m2 dražji + polaganje se začne pri 20€/m2.

      Če bo gradbinec pri vašem projektu zaslužil 100.000€ čistega dobička, bo to VAŠA krivda in ne krivda države, zakonov in sistema. Vi mu boste toliko plačali, ne država.

  3. težko bo kakšen proizvajalec montažnih hiš dal primerjavo, ker manjka kup podatkov.
    recimo samo pri fasadi nisem zasledil tipa in debeline izolacije ipd…

    1. Vsem proizvajalcem sem na voljo za vse specifike 😉 Izolacija je sicer klasični EPS λD = 0,039 W/(m.K), debeline 18cm.

  4. izdelava izolacije (pod tlaki, strop proti hladnemu podstrešju in nenazadnje fasada) je vpisana pod 4. gradbeno fazo

  5. Lep pozdrav,
    nas je samo komunalni prispevek prišel 10,500 €. Kje so še ostali OPPN PGD itd … 830 € je kr uspeh . Čestitke. Naj vam bo lepo v novem domu.

  6. Zdravo.
    Zelo lepo napisano in hvala, da ste takšni ljudje, da objavljate takšne stvari.
    Zanima me:
    Koliko vas je prišel komunalni prispevek? V naši občini pride za 100m2 in 824m2 parcelo cca 5000€.
    Hvala

  7. bojci ,me veseli da si nardil hiso ampk pojma nimas o gradbenistvu,,samo.ti lahko povem da se drzi svoje sluzbe,ker to kar je napisl prejsni clanek je natancno tako ti se pa tolazi ker si firmi preplacal hiso….ce napr….isto zadevo kupis pri kitajcu in v tusu je lahko cena 3x drazja seveda v tusu..zato so ne tolazi ce si porabil prevc eurov za svojo hiso,,ce vsa materijal stane 50.000e potem ne more pridet koncna izvedba 200.000e to lahko gradbinci nategujejo samo oslicke na ledu…..drugic ce se lotis delat gres sam kupit materijal in najdes izvajalca ki po zdravi logiki vidis kok je relano ce je materijal 10e so roke napr max se 10e ….in bos hiso mel cenwjso zgrajeno ….lp bojan

    1. vsak se lahko zmoti ,,in usteje za 20 posto samo kot je prejsni bralec napisal lepo…tako je js nisem.gradbinec da pametujem samo zdrava pamet ti govori ,,previris kok je cena materijala …..in ko izracunas kok gre vsega za tvojo hiso….prav vse……dobis stevilko….neko …..ki verjemi meni ne bo presegala …..50.000e do 60.000e …..in potem naprej ne rabis vec bit pameten ……kok je vredno delo…..pustimo mi nakladace firma k ti zacne nakladat o garancijah itd…….najdes 2 baustelca…..al pa 4…..k so brez dela ….vsakemu das 10e na uro…..da bojo skakli po luftu……in bos mel v 3 mesecih ….ferik barako…..to je max 25.000e ……ni tle druge matematike ,samo danasni svet nima malo.pameti vse govorijo ej ves uni so poceni majo garnacijo….itd….pravljicarji……ko je lastnik zdraven in vzames enega gradbinca k je v penziji …..da to prekontrolira……je stvar resena……ko pa se lotis z predracuni z firmami pa se tolazis k ti en rece 1000e/m drugi pa 900e/m ves jaz mam ceneje….na kocu jo ti nardis za 400e / m pa se mesetarji delvci te bojo prehvalili kok si jih posteno placal…..ne rabimo odg na to tako je ….in nic drugace

      1. bojci ,upam da ne zameris…..siguren sem da nisi trgoveec ……zato kadar zidas ,pok me vse ti razlozim ,,bos prisparl 50 posto euricev ,se bos smejal doma na fotelju……jedu cips noge u lavorju…..in gledu fuzbal na tv…..ves boji mas sreco da sem.nalet na tvoj clanek…..da ti pomagam……ker mi je zal da ljudje mecejo denar gradbincem……bolse da ga mas u zepu…..ajde bojci ….lepo se mej

        1. pardon mateju sem razlozil…..bojan je legenda …..tocno povedu ….ce bi blo vec bojanu bi bajte ble dost cenjese …..ker gradbinci ne bi meli kaj delat ,,,,,bi samo se po barih hodili pa pili…in pol bi se gradbinci tolazli ….zdej je pa trenutno obratno ….dokler majo osli drsalke na nogah……..bo pista vedno ledena ….

          1. Jaz bi takoj gradila hišo, če je tako kot pravi Rok, bom vesela, če mi pove, kako do hiše za ta denar.

Dodaj odgovor